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Rachat de Crédit

Sommaire

Dans le domaine du prêt immobilier, le rachat de crédit immobilier représente une solution souvent plébiscitée par les emprunteurs en période de baisse des taux pour optimiser leur situation financière. Nous avons connu une vague importante de rachat de crédit des années 2015 aux années 2020 où de nombreux emprunteurs ont profité de la baisse record des taux jusqu’à mois de 1% sur des durées logues type 25 ans. Après plusieurs mois de hausse, les taux baissent, une période de rachat de crédit n’est donc plus à exclure dans un avenir assez proche. Dans cet article, nous explorerons en détail ce qu’est le rachat de crédit immobilier, en examinant sa définition, ses coûts, et en fournissant un exemple concret pour une meilleure compréhension.

Rachat de crédit immobilier : définition

Le rachat de crédit immobilier est l’opération qui consiste à racheter un prêt immobilier par une banque, généralement dans le but d’en faire baisser le taux et de réaliser des économies de coût de crédit. 

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est effectué dans le but de bénéficier de conditions financières plus avantageuses, telles qu’un taux d’intérêt plus bas, une assurance finement négociée. Il peut également être utilisé pour dégager une nouvelle capacité d’emprunt en réduisant le taux de l’endettement de l’emprunteur afin de financer de nouveaux projets (travaux, rénovation, agrandissement) ou simplement une baisse des mensualités pour gagner en confort financier. On peut aussi vouloir sécuriser un taux variable en taux fixe.

Quand racheter son crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier peut être envisagé à différents moments de la vie du crédit immobilier, en période de baisse des taux, la règle générale dit qu’il faut gagner 1 pourcent en moyenne pour qu’un rachat de crédit soit intéressant.

Peut-on racheter des crédits de nature différente ?

Oui, il est possible de regrouper des prêts immobiliers avec d’autres types de crédits, tels que des crédits à la consommation. Cela permet à l’emprunteur de simplifier la gestion de ses remboursements en regroupant tous ses crédits en un seul.

Comment savoir s’il est intéressant d’effectuer un rachat de crédit immobilier ?

Pour déterminer si le rachat de crédit immobilier est intéressant et pertinent, il est recommandé de faire une simulation afin de mettre en lumière le gain réalisé par l’opération de rachat de prêt.

Exemple de rachat de prêt immobilier

J’ai un prêt immobilier de 300 000€ au taux de 4.80% sur lequel il reste 276 mois et je souhaite racheter mon crédit. Avec un nouveau taux à 3.70% et en restant sur la même durée, voici ce que ça pourrait donner :

 

Actuellement

Après rachat

Gain

Taux hors assurance

4.80%

3.70%

1.10%

Mensualités hors assurance

1 797.14€

1 673.58€

123.56€

Coût de crédit

196 010.64€

161 908€

34 102.64€

 

Le capital est augmenté avec les frais annexes (frais de garantie, frais de dossier banque, frais de courtage) et des pénalités (4 500€) soit 10 718€.

Rachat de crédit : les documents à fournir

Pour constituer un dossier de demande de rachat de crédit immobilier, il faut constituer un dossier de prêt immobilier de même type que celui que vous aviez constitué pour votre achat immobilier. Généralement, les documents à fournir sont les suivants :

  • pièce d’identité en cours de validité,
  • livret de famille,
  • récépissé PACS,
  • contrat de mariage,
  • jugement de divorce,
  • jugement des affaires familiales,
  • 2 derniers avis d’imposition,
  • 3 dernières fiches de paie + décembre dernier,
  • contrat de travail si ancienneté récente (moins d’un an),
  • 3 derniers relevés de comptes bancaires pour chaque compte courant,
  • impression écran de chaque compte épargne avec les opérations sur les 3 derniers mois (pour justifier tous les virements)
  • offre de prêt + tableau d’amortissement définitif daté,
  • dernière taxe foncière,
  • attestation / titre de propriété
  • facture domicile récente (eau/électricité),

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Le coût d’un rachat de crédit immobilier comprend plusieurs types de frais : les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier, les frais de garantie… :

Les indemnités de remboursement anticipé

Ces pénalités se calculent avec le taux de prêt immobilier dans la limite de 3% et le capital restant dû. Elles correspondent à 6 mois d’intérêts. Pour les calculer, sur un taux à 3% et un capital restant dû de 200 000€, la formule est la suivante : (200 000 x 3%)/2 = 3 000€. 

Les frais de garantie

Le prêt doit être à nouveau garantit par la banque, des frais de garantie vont donc s’appliquer. Ils sont en général compris entre 1% et 1.50%. La garantie peut être Crédit Logement, Saccef, Camca, Casden…

Les frais de dossier

La banque va prendre des frais de dossier qui peuvent être compris entre quelques centaines d’euros à quelques milliers d’euros en fonction des établissements. Le courtier aussi facturera sa prestation. 

Foire aux questions

Si vous avez un projet de revente de votre bien immobilier dans les 3 prochaines années, on dit qu’il ne sera pas forcément pertinent d’effectuer une opération de rachat de prêt. En effet, il faut tout de même conserver le bien immobilier un minimum afin d’absorber le cout des frais joutés au capital (pénalités, frais de garantie, frais de dossier) et bénéficier un réel gain. 

Oui, tout comme lors d’un financement classique, les banques peuvent refuser une demande de rachat de prêt immobilier si l’emprunteur ne remplit pas les conditions requises (endettement, gestion des comptes, marge hypothécaire) ou si sa situation financière ne permet pas de garantir le remboursement du nouveau prêt.

Le rachat de crédit immobilier consiste à racheter un crédit pour faire des économies et baisser son taux. Le regroupement de crédit permet de racheter par exemple un prêt immobilier et des prêts conso afin d’adoucir la charge mensuelle et allonger la durée. 

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire un prêt dans une nouvelle banque, la nouvelle banque rachète le prêt à l’ancienne banque. La renégociation de crédit consiste à modifier les conditions du prêt initial avec la même banque, par le biais d’une offre en interne avec un taux plus bas. Cela permet d’éviter des frais (garantie, pénalités), mais le taux est généralement moins avantageux que chez la concurrence. 

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