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Les 3 nouvelles règles du crédit immobilier par le HSCF
- courtier yvelines 78
- publié le
- #PTZ2024
Les 3 évolutions mises en place par le HCSF sont les suivantes :
- Allongement de la durée de remboursement de 25 à 27 ans
- Exclusion du prêt relais dans le calcul de l’endettement
- Facilité de dérogation sur les 20%
A chaque fin d’année son bilan, et celui du crédit immobilier sera morose avec une explosion des taux d’intérêts mais aussi des règles d’octroi des crédits qui ne facilitent pas l’accès à la propriété. Le taux d’usure dépasse les 6% en décembre 2023 (6.11% pour les crédits de 20 ans et plus) et ne semble plus poser de soucis, cependant, le coût de crédit, l’endettement bloqué à 35%, les règles d’apport personnel assez strictes, rendent l’accès au crédit compliqué pour de nombreux ménages et peuvent décourager des potentiels emprunteurs, qu’ils soient investisseurs ou primo accédants.
Le ministre de l’économie, Bruno le Maire, en charge du pilotage du HCSF (haut conseil de la sureté financière) a souhaité élargir les conditions d’octroi du crédit immobilier afin de faciliter l’accès à la propriété des ménages français avec un série de 3 mesures qui entreront en vigueur dans les prochains jours. Petite revue de ces « ajustements raisonnables »
1 - Allongement de la durée d’amortissement des prêts immobiliers avec travaux
Actuellement fixé à 25 ans, la durée maximale des prêts immobilier sera portée à 27 ans sous certaines conditions. Seront éligibles les projets avec un montant minimum de travaux de 10% du coût de l’opération totale. Cela permet de favoriser la rénovation du bâti ancien, dans la même lignée que la suppression du PTZ pour les constructions individuelles et cette volonté de l’Etat de rénover le parc immobilier vieillissant. Attention toutefois à l’alourdissement des intérêts avec les taux actuels élevés et une durée longue, l’amortissement du capital sera plus long.
2 - Facilité de dérogation des agences bancaires
Depuis 2021, le HCSF a fixé un taux d’endettement maximal de 35% (contre 33% auparavant) et avec une possibilité pour les agences bancaires de déroger à cette règle pour 20% de leur production de crédit. Dans les prochaines semaines, il sera désormais possible de faire ce calcul de 20% de dossiers de prêts sur 3 trimestres glissants et non trimestre par trimestre comme cela était le cas. Cela va apporteur une flexibilité en fonction de la demande et éviter de pénaliser certains dossiers à cause de la peur du dépassement des 20%, qui peut entraîner des sanctions envers les établissements de crédit.
Autre évolution à venir, il sera possible pour le client de demander un réexamen de sa demande de crédit suite à un refus de prêt, avec une procédure amiable et une relecture de dossier, un ajout d’arguments si besoin.
3 - Exclusion du prêt relais dans le calcul du taux d’endettement
Actuellement retenus dans le calcul de l’endettement lors d’un projet d’achat revente, les intérêts du prêt relais seront exclus du calcul, dans le but de faciliter l’octroi du crédit pour ce type d’opération. Le prêt relais, qui est une avance de la banque sur une estimation de la valeur d’un bien en vente, permets de faire le lien généralement entre deux achats de résidence principale, lorsque la première n’est pas encore vendue. Attention toutefois à son coût avec la hausse des taux d’intérêts, ainsi qu’à l’évolution de la valeur de votre bien en cette période de baisse du prix de l’immobilier.
Ces mesures sont un premier pas vers une plus grande fluidité du marché immobilier. Cependant elles sont loin d’être un réel coup de pouce pour le marché du crédit immobilier. La mesure que les courtiers attendent réside plus dans un assouplissement des 35% en fonction des profils emprunteur avec notamment une prise en compte accrue du reste à vivre pour des ménages avec un certain niveau de revenus mais aussi pour des investisseurs immobiliers.
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