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L’achat dans le neuf – Vefa
- courtier yvelines 78
- février 14, 2023
- #achatdansleneuf
Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?
Avant de se lancer dans le grand bain de la VEFA (vente en état futur d’achèvement), il est important d’avoir conscience de ce qu’est réellement ce type d’acquisition et de connaitre les spécificités d’un tel projet, que ce soit en résidence principale, en investissement locatif, défiscalisation via loi Pinel ou autre. La VEFA dispose de nombreux avantages pour les acquéreurs désireux d’acheter un logement neuf.
Définition
Selon le service public, la vente en état futur d’achèvement est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s’engage à lui livrer le bien dès que les travaux sont achevés.
Quelles sont les différentes étapes de l’achat en VEFA ?
L'étude de financement
La première étape, comme pour tout achat immobilier, primordiale, reste de valider la bonne faisabilité financière du projet, afin de ne pas perdre de temps et de ne pas aller au-devant de désillusion. Le courtier est là pour cela.
Signature contrat de réservation
La signature du contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le logement sélectionné. Il permet aussi de lancer les démarches bancaires. Il précise le montant du dépôt de garantie à verser par le réservataire qui est de 5% maximum du prix de vente dans le cas d’une livraison dans un délai inférieur ou égal à 1 an, et 2% maximum du prix de vente dans le cas d’une livraison dans un délai compris entre 1 et 2 ans. Les autres éléments que le promoteur immobilier doit préciser dans le contrat de réservation sont les suivants :
- Les caractéristiques du logement : superficie du logement (surface habitable), nombre de pièces (studio, T1, T2, T3…), étage, présence de terrasse, balcon, annexes (places de parking, cave, box…),
- Le prix de vente du logement,
- Les conditions d’obtention du prêt immobilier (durée maximum, montant emprunté, taux maximum.)
- Le délai de livraison estimé.
Vous aurez aussi le plan du logement ainsi que la notice descriptive du programme immobilier, qui est le document détaillant les matériaux de construction et les caractéristiques techniques du projet.
Construction et appels de fonds
Une fois le contrat de réservation signé, l’étape suivante est la construction du programme neuf. Le promoteur a donc obtenu l’accord de permis de construire, a acheté le terrain. Le chantier peut don démarrer, les principales étapes sont les suivantes :
- Préparation du terrain/ démolition de l’existant,
- Construction des fondations et montage de la structure,
- Mise hors d’eau puis mise hors d’air,
- Cloisonnement et finitions
- Livraison
Pendant cette période de construction, le promoteur immobilier aura besoin de fonds pour faire avancer le chantier, il demandera donc à la banque des fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier, il s’agit des appels de fonds qui vont pour générer pour l’emprunteur des intérêts intercalaires. Lors de la signature du contrat de réservation, le promoteur vous fourni un tableau précisant les différents étapes des appels de fonds :
Signature du contrat de réservation | 5% | 5% |
Signature notaire | 30% | 35% |
Fondations | 25% | 60% |
Mise hors d’eau | 5% | 65% |
Mise hors d’air | 10% | 75% |
Achèvement de l’immeuble | 20% | 95% |
Livraison / mise à disposition | 5% | 100% |
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Si l’on se demande combien vont me coûter les intérêts intercalaires au moment de la mise hors d’air de l’immeuble (75% d’avancement), avec un prêt immobilier de 200 000€ à un taux de 2.50%, la formule pour calculer les intérêts intercalaires mensuels est la suivante :
Montant de prêt X pourcentage d’avancement des travaux X taux / 12
(200 000€ x 75% x 2.5%)/12 = 312€ par mois d’intérêts intercalaires.
On peut aussi se dire, pour 10 000€ de débloqués, on paie 10 000 x 2.5% /12 = 20.83€ d’intérêts par mois et hors assurances emprunteur.
Quelles sont les différentes étapes de l’achat en VEFA ?
Les garanties
- La garantie de parfait achèvement : elle court pendant l’année suivante la livraison et oblige la société qui a construit le logement à réparer les défauts inhabituels survenant pendant cette période de 1 ans après la livraison.
- Garantie biennale : les deux premières années suivant la livraison du logement. Elle couvre les éléments dissociables du bâti (radiateurs, sanitaires…)
- Garantie décennale : elle couvre pendant 10 ans les éléments indissociables du bâtiment.
Les aides
- Le prêt à taux zéro : sous conditions, l’emprunteur peut percevoir une aide de l’Etat, un prêt à zéro pourcent lors de l’achat de sa résidence principale.
- La loi Pinel : lors d’un achat neuf en locatif, l’investisseur peut défiscaliser 2ù du prix du bien par an !
- La tva réduite à 5.5% : selon les zones géographies et les revenus de l’acquéreur, certains programmes immobiliers neufs peuvent être éligibles à la tva réduite.
- Les frais de notaire réduits : contrairement à un achat dans l’ancien où les frais den notaire vont être compris en 7 et 8%, lors d’un achat dans le neuf les frais de notaire sont aux environ de 2.50%,
Acheter sur plan permet aussi d’avoir le loisir de modifier en amont les plans du bien immobilier sélectionné, c’est ce que l’on appelle les TMA, les travaux modificatifs de l’acquéreur. En accord avec le promoteur, vous pouvez déplacer une cloison, en supprimer une ou encore fermer la cuisine si ce n’est pas le cas dans le plan initial par exemple.
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